​济南房价，明年还会跌吗？

济南房价，明年还会跌吗？

有邻居留言：亲，你认为2024年，济南的房价还会跌吗？我后悔死了，三年前投资了一套房，本打算赚点房租补贴生活的，现在非但房子租不出去，首付都快跌没了，家里人都埋怨我，但房贷还是得月月还，一分钱都不能少呢，要是今年再不涨，我感觉都撑不住了，必须“割肉”了。

新的一年开始了，房价还会不会继续跌的问题，又一次推到前面。预测这个事情，十有八九是不准的，想起了年底大家调侃的中金公司对2023年的十大预测，好巧不巧的，一个都没对。

我们普通老百姓想买房，应该关注哪些点呢？

首先，刚需和投资需要分开来谈。刚需是消费行为，买房是为了住的，就跟天气冷了买件羽绒服穿是一样的，明知道你穿上就没人接手了，但该买还得买啊，大冬天的总不能光靠发抖过冬不是？

今天本文只谈论普通老百姓房产投资的情形。所谓投资嘛，不要谈感情，如果你说你单纯是喜欢房子、喜欢不动产而投资，那也属于为爱好消费，不是投资。投资，就是为了钱生钱。评价资产是否优质，我认为首要条件就是看它能不能带来现金流。

那么，想投资房产，有哪些因素或者指标可以参考呢？

1、房租。

买入房产，分析周边房产的房租比房价本身重要，甚至重要得多。因为房价的波动，和购房情绪、市场热度、市场政策等息息相关，波动比较明显，而房租却是一个相对稳定的长线指标。

回首2018-2020年的济南，很多区域的房租已经滞涨甚至下跌了，但房价却仍然节节攀升，甚至需要抢房。这种房价和房租的严重背离，肯定不会长久，最终还是现出了原形。

现在是农历的年底，房租不能很好地反映市场热度。等春节过后，需要观察以下四个指标：

房屋租赁市场是不是能够快速回暖？

租房需求有没有快速增长？

房屋空置率有没有快速减少？

租金有没有稳步上涨？

2、房价的合理估值参考

经过这几年的涨涨跌跌，房产的估值也天天变化。现在市场挂牌价可参考度不高，因为那是业主的期望售价，和最终的成交价相差甚远，所以失真是必然的。成交价倒是可以具备参考性，但有的小区连续好几个月没有成交，一看最近的成交是半年前的，那自然也没法参考。

如果前两个指标都没法参考，那就参考投资回报率，也就是根据房租和投资回报率来逆推房产的估值。投资回报率参考哪个呢？投资市场的无风险收益率就是十年期国债的收益率，任何投资行为都可以参考它，把它作为基准。

我查了下今天的十年期国债收益率是2.52%，以此为基准点，可以用房租来逆推房屋的合理估值。

房租/月/元

十年国债利率

逆推房屋参考估值/W

1500

2.52%

71.4

2000

2.52%

95.2

2500

2.52%

119.0

3000

2.52%

142.9

3500

2.52%

166.7

4000

2.52%

190.5

4500

2.52%

214.3

5000

2.52%

238.1

3、通货膨胀和对未来的信心

这应该算两个因素，但因为这两个要素相辅相成，所以干脆放在一起吧。

原则上来说，只要持续印钱、持续生孩子、人口不断增长，就会持续膨胀，房价就会持续上涨。长远来看，未来还是会“通胀”的。

但最起码现在不是，2024年是不是呢？这就涉及到信心的问题。

CPI跌跌不休、民众能省则省、商场萧条、民众失业，甚至很多商户认为躺平比开店更好，最起码不赔钱，众多大学生毕业就失业，一股脑地挤“体制内”这条独木船，甚至很多人觉得在家躺平不需要多少钱，馒头挺便宜，萝卜白菜也很便宜……

所以当前形式下，如果降级消费仍然是2024年的主旋律，人口生育低潮没有大幅扭转的话，房地产行业估计还难有太大的起色。所以今年的目标大概率不是投资博收益，而是“留得青山在，不怕没柴烧”，作为小老百姓，顺势而为比逆流而上强一万倍。