​空置房物业费打折政策违反上位法？

空置房物业费打折政策违反上位法？

“空置房物业费打折没有法律依据，其政策违反上位法”，这句话你是否听物业管家或者基层法院的人员讲过？

这句话类似的文章在2023年-2024年期间曾被物业从业人员频繁转发和引用，转发中常常引用“全国人大法工委已明确”“属实”等字样，以此来向出台空置房物业费打折政策的有关部门示威和施压，向业主“普法”。

写类似文章的作者或许真正没有搞懂，只是为物业服务企业“站台”。也或许装懂，纯粹是为了“流量”。

今天，我们就来普及下空置房物业费打折这事到底有没有违反上位法。

2023年9月，全国人大常委会法工委法规备案审查室写了一篇《对地方物业管理条例有关移交专业经营设施设备所有权等规定的审查研究案例》文章。提到全国人大常委会法制工作委员会对某省物业管理条例进行了审查，其中有一项：地方物业管理条例能否对业主未实际入住使用的物业服务费交纳比例作出规定。（推测某省就是青海。青海省物业管理条例 第59条 物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额百分之七十的费用。）

法制工作委员会在审查时就引用了《民法典》强大的944条。提到业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝向物业服务人支付物业费。实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用民法典的规定。（注意此处在物业服务合同中约定，应当排除前期物业服务合同，因为前期物业服务合同是由建设单位选聘的物业服务企业，其合同内容由双方拟定，加之当前建设单位和物业服务企业有极大的关联关系，很小可能会约定出空置房物业费打折这种对物业服务企业不利的约定。

依据《民法典》强大的944条，全国人大法工委得出结论空置房物业费打折政策缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。此处用了“宜”，而不是“应”，说明全国人大法工委不鼓励此种做法。

但是实践中难操作吗？其实不然，可以看看青岛的做法。

《青岛市物业服务收费管理实施细则》第十八条 普通住宅前期物业服务期间，住宅连续空置6个月（含）以上的，由业主或物业使用人书面告知物业服务人，经双方共同确认后，自空置之日起，其物业公共服务费（含电梯运行费）按照不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。房屋空置的衡量标准，原则上为水、电、气均未使用，或者由双方协商约定。水电气都没有使用不就能证明空置了吗，或者由物业服务企业和业主协商认定空置房的方式，这难操作吗？注意青岛规定的就是普通住宅前期物业服务期间，而不是成立业主大会后的物业服务间，这就非常科学。

另外，江苏宿迁《关于贯彻落实<江苏省物业服务收费管理办法>有关问题的通知》(宿发改收费发〔2019〕195号)有关规定，空置住房认定办法由双方合同约定，合同未约定或约定不明的，业主房屋未发生生活用水用电费用持续超过六个月的，应认定为空置房。

因此，空置与否物业服务企业非常好判断，只需要看水电气是否使用即可（本文不讨论空置房物业费是否应打折）

基于以上，全国人大法工委得出物业费打折实践中难操作的理由有点勉强，打折的做法只是物业服务企业不愿意让利而已。

结论，全国人大法工委文章仅仅是理论研究层面的内容（但是其威力较大，该文出现后，已经有两个省份（贵州、山西）在修订物业服务收费管理办法时闭口不谈空置房物业费打折的问题了），没有任何法律效力，基层法院在裁判中引用作为裁判依据更是不专业的表现。