金地房子属于哪个档次（金地房子属于什么档次）
金地房子属于哪个档次（金地房子属于什么档次）
最近，许多网友对
金地房子属于哪个档次
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#财报季2021年#
首先声明，万科是A股历史上最成功的上市公司代表之一，也是地产行业中最稳健的龙头，此处用金地对标万科，是为了以行业最高标准去评估金地。
一.销售投资分析
1.先看销售端
金地20年销售面积增速10.75%，销售金额增速15.24%，销售均价增速4.06%
万科20年销售面积增速13.76%，销售金额增速11.64%，销售均价增速-1.87%
去年销售增速金地略快一点点
18-20三年期间，金地销售面积复合增速55.80%，销售金额复合增速72.37%，销售均价复合增速10.64%
同期，万科销售面积复合增速30.13%，销售金额复合增速32.89%，销售均价复合增速2.13%
最近三年销售金额增速金地是万科的两倍还多
评:规模增长速度上金地略胜一筹。
Ps:为什么最近三年，万科18年以前销售增速比金地快?
答:随着报表结算，18年以前已经成为历史，我们主要讨论边际变化。
2.再看投资拿地端
万科全口径拿地金额没找到数据空缺
金地万科18年拿地金额较17年都有所下滑。
但金地近两年权益拿地金额重回增长，从17年不到万科的四分之一到20年超过万科的一半。
近三年累计拿地权益金额是万科的40%，而金地的市值只有万科的六分之一。
金地拿地权益比也逐步回升，从18年40%，增长到20年51.63%，后续全口径销售的含金量会越来越足，同期万科的拿地权益比则相对稳定。
拿地均价方面，金地18年拿地较贵达到0.93万每平米，四年平均拿地成本约0.8万每平米，同期销售均价从1.8万每平增长到2万每平。
万科17年拿地较贵，18年下滑至0.54万每平后逐年上行，同期销售均价四年几乎无增长 。
评:投资规模上金地更进取，投资金额逐年上升，有利于销售金额继续增长，万科投资则相对保守，防御为主，会略影响后续销售增速。
至于拿地利润率等投资水平，从历史报表来看我倾向于两家企业没有太大差距。
二.费用分析
因地产报表结算滞后两年多，容易出现费用错配，直接拿当年管销费用和营收对比，对于规模增长更快的企业有失公平，因此按费用/权益销售进行分析。
权益销售金额两家年报均不公布，克而瑞数据中金地的权益几乎达到6成略显高估，这里我结合近三年拿地情况，金地权益比按48%计，万科权益比按65%计。
万科报表自18年开始，将一部分销售费用挂在流动资产中的合同取得成本中，同时回溯了17年报表。
金地从今年开始将一部分销售费用挂在合同取得成本，此处均进行还原处理。
财务费用因各地产企业利息资本化比例不同，此处采用总利息支出减利息收入为调整后财务费用。
Ps:金地万科利息资本化率均为50%左右，均远低于其他top20房企的80-90%水平
研发费用金地四年均小于1亿，万科略高但总体低于十亿，对总费用影响不大。
按照总费用=销售费用+合同取得成本+管理费用+调整后财务费用+研发费用
调整后总费用上，金地18-20年累积增长84.2%，高于销售金额增速的72.37%大约12个点，总费用/权益销售7-8%浮动。
同期万科总费用增长59.41%，高于销售金额增速32.89%大约27个点，总费用/权益销售约8%浮动。
评:金地管理层每年计提的将近十亿提成奖金一直备受诟病，但整体可以看出金地在整体费用管控上和万科处于同一档次，按全口径金额对比甚至略有优势，两者并没有拉开管理差距。
费用管控上金地万科平手，而部分民企在财务费用上会亏，同样销售规模表内财务费用至少会多1.5个点左右。
三.资产负债分析
金地 资产负债率为76.59%，剔除预收款项后实际资产负债率为68.51%，净负债率为62.53%，现金短债比1.21，满足三道红线
万科 资产负债率为81.28%，剔除预收款项后实际资产负债率为71.4%，净负债率为18.09%。现金短债比2.35，剔除预收款后的资产负债率略超，但影响不大。
万科表内预收款/当期结算覆盖比例大概有1.8左右，而金地只有1.2左右，这块对比的话金地家中余粮相对较少，万科未来报表调节会更从容
万科净负债率小于金地，财务杠杆更低
万科现金短债比大于金地，流动资金更为充裕。
评:
万科现金储备更多，有利于在土地市场冷门的时候补充土储，或是在行业下行期间寻求收并购机会。
有朋友借万科净负债率更低，推出有更多的加杠杆空间，发展潜力更大。
从数据上来看确实是这样，但是结合行业空间，和万科的经营策略，万科潜在加杠杆空间能否转化为加上的杠杆，我觉得还要打一个问号。
我认为万科持有大把现金更多是被规模所拖累，因为对于万科的体量来说，土地市场寻求不到足够的好投资机会。
这样长期保持现金在手，势必会降低股东投资收益。与其如此，不如增加结算，提高分红率，让股东自由选择其他投资机会。
用100块现金买120块的现金资产是价值投资，但是如果100块在你手里能获得20%的投资收益，而你买来120块并不受自己控制，只能看着他在账上吃利息。
一年后算账，这笔投资就没那么赚，再往后则是价值毁灭。
综合来看万科资产负债表更稳健，这种稳健对于看多地产企业的投资者是好是坏，另当别论。
四.其他方面对比
万科金地体内均有物业未上市
金地物业20年营收40.8亿，同比增长33%，毛利率仅有9%多一点，外拓面积6700万平是亮点，远大于母公司销售。
万科物业20年营收182.04亿，同比增长27.36%，毛利率18%左右，万科物业毛利更优，体量也是数一数二，上市后有希望成为千亿公司。
金地物业营收差4倍，基本和体量相当，但金地毛利率过低。
金地物业被母公司100%持股，而万科只持有物业公司六成多股份
万科旗下还有物流，商业等多元化发展项目，金地则是有产业园，代建，地产投资基金等。总体来说万科多元化更胜一筹，不过目前相比于地产开发业务的体量，两者的多元化项目占比对于营收利润的影响几乎都可以忽略。
万科金地都是深圳企业，两家地产公司报表的透明和稳健程度均位于行业前列
金地背后有福田国资委，万科背后是深圳国资委下的深铁
二者前期都被险资野蛮人敲门，最终险资在金地成为纯财务投资，而在万科那边则是退出争夺。
两者管理层均是职业管理人，感觉总体对维护市值不够用心
万科管理层相对年轻，对行业发展判断一直有独到观点，但也有港股低价增发等备受争议的操作。
金地管理层年龄偏大，整体风格偏稳重，但也有金地商置这个说不清楚存在。
评：其他方面的对比中，万科相对更有优势一点点。
五.估值分析
市盈率PE
金地市盈率约5.19倍
万科市盈率约8.02倍
金地涨50%可赶上万科的市盈率
市净率PB
金地市净率约0.94倍
万科市净率约1.48倍
金地上涨60%可赶上万科市净率
权益市销率PS
金地20年权益市销率约0.46
万科20年权益市销率约0.73
金地上涨60%可赶上万科权益市销率
总体对比：
两者管理水平相近，费用控制相近
万科因为体量原因，更接近行业天花板，被迫放慢发展脚步，销售拿地增速一般，但家底更为殷实。
金地因离天花板更远。销售增速更快，投资更进取，但在多元化发展和家中存粮上略显不足。
我还是自己的观点，如果你觉得住开还有未来，那么万科的进取略显不足。如果你觉得住开没有未来，又何必来投住开企业？
个人认为地产行业之所以经历这么多年发展，集中度仍然不高，原因在于房子的核心价值是地块而非品牌。
龙头住开企业虽然规模领先，但是除了融资利率和些许管理优势以外，难以构筑太深的护城河。
在业务类似，融资利率持平，管理水平相近的情况下，即便是公认龙头万科相比二线房企金地并没有太明显竞争优势，反而存在距离行业天花板更近的劣势。
金地和万科之间差距更趋向于缩小而非扩大，两者的估值水平也会逐步靠近。
目前的金地，对标万科是显而易见的低估。
最后单独聊一下金地今年年报的一些细节
1.表内毛利率高于万科，可能是因为选择把高毛利项目并表，低毛利项目出表，实际代表意义不大。
尤其是联营企业，去年105亿投资额就结出了32亿利润，今年119亿投资额，只结出了1个多亿利润
2.存货今年计提了4.6亿的减值，同时非经常损益里还提了将近6个亿的对合营联营企业的投资减值
加起来接近11亿，相比前些年提的不算少，正在对上一轮周期拿地苦果进行消化。
但是毕竟受人关注的天津双峰道那块地还没有提，而且去化比较一般，30多亿的权益投资额，始终是一颗未爆的雷。
3.为了做正利润，金地今年第一次把4个亿的销售费用挂在了合同取得成本成本里，不过相比于同行已经这么操作好几年，金地仍算一股清流。
