金融城还去不 是时候说说金融城的
金融城还去不 是时候说说金融城的
最近的广州楼市，看着挺热闹，但实际两极分化明显。
前两天我们刚说完跌幅比较明显的板块，今天来看看涨幅最明显的板块——金融城。
数据显示，2月金融城成交为128033元/㎡，同比涨幅为56.09%，位居全市第一，同时期泛珠江新城板块涨幅为42.30%。
金融城近一年的涨幅，比珠江新城更为惊人。
过去几年，金融城因为众所周知的问题放慢脚步，一直被人诟病“雷声大雨点小”。然而，在去年迎来利好消息的集中爆发，房价也顺势而上。
在规划方面，中共广州市天河区第九届委员会第十六次全体会议上明确表示：
将加快广州国际金融城开发建设及周边地区的有机更新，以点带面提升珠江沿岸（天河）发展质量和能级，拓展高质量发展空间，推动珠江沿岸（天河）高质量发展走在全市前列。
短短一段话，表明了金融城不仅要快速发展，还要做广州珠江沿岸的标杆，定位之高前所未有。
在珠江两岸，与珠江新城、鱼珠商务区连成珠江经济带，金融城起到承上启下的作用；更与珠江新城、琶洲组成“CBD黄金三角”，金融城的爆发力不可估量。
而提到金融城，限高是一个敏感话题。
在天河十四五规划中，重点提到协调推进岑村机场功能调整，解决广州国际金融城等功能区开发限高问题。
金融城的蜕变，从开放限高开始，如今已经可以看到有个别写字楼已经开卖220米以上的高区产品。
摩天大楼是城市实力和文明的缩影，更是板块价值的一个体现，金融城解除限高无疑是一大利好。
有了这些大前提，可以想象金融城的确定性越来越强，但大家都知道，金融城分为起步区、西区、东区和北区。
关注金融城，必然要把这四个区域的未来价值梳理清楚。
先来看看起步区，作为金融城的核心片区，这里涵盖了一个大型交通枢纽以及一众商业写字楼。
如果你经过琶洲大桥，你会看到发展进度已经直追对岸的琶洲，片区已经逐渐成型。
“一行三局”未来将聚集于此，加上一系列银行、证券、保险等企业已确定进驻，可谓是万事俱备只欠东风，这个东风便是整个片区的建设完工。
起步区确定性强，丰富了人们对金融城的价值想象，未来对标珠江新城也并非完全没可能。
由于起步区专注金融产业引进，住宅用地极为稀缺，因此在这个片区并没有高品质项目。
在售的江源半岛、佳兆业壹号都有明显的缺点。
前者产品设计落后，又是老妖盘，居住圈层参差，不足以支撑起它的高价。后者开发商债务问题严重，存在收楼维权等问题。
大家都明白起步区是金融城的价值所以，无奈在售项目一手好牌打得稀巴烂，买家爱而不得。
再来看一下东区，金融城东区在定位上稍稍不及起步区，在产业引进上还是比较明显的。
目前东区引进的产业都是以家居为主，例如罗浮宫、尚品宅配，以及前两天挂出地块要求竞拍人为数字化家居产业。当然还有腾讯音乐、酷狗音乐等互联网企业。
不过，东区在居住方面更胜一筹。一手方面有珠光金融城壹号、合景臻溋·名铸，两个项目都是一线江景。
虽然都是商业或商住混合性质，但并不妨碍这两个项目价格自信，都是金融城价格标杆的存在。
至于两个项目传出的20万 /㎡，甚至40万 /㎡公寓有没有人买？可以很肯定地说，会有人买，只是时间问题。
从价格来看，金融城东区似乎已经超越起步区，甚至颇有一种为富人量身定做的感觉。
而普通的买家，将外溢到美林湖畔、盈彩美居或兰亭盛荟，或只能聚焦西区和北区了。
说到西区，最近美林海岸有一套成交价9万 的房源，是不是觉得很离谱？其实不然，该小区二手成交价早已稳稳站上8万 。
但这只是个别小区表现突出而已，并不代表西区整体水平。
金融城西区大多数规划空间属于员村，没错，目前整体就是一个城中村的状态，至少零星几个高层小区和房龄较老的职工宿舍。
也就是说，西区的价值提升将十分依赖城中村旧改，本身旧改项目就是长期计划，加上天河有冼村的存在，员村改造的时间要打上大大的问号。
比冼村更难的是，西区有多个城中村并存，除了员村，还有程介东、程介西等，未来将是金融城住宅供应的主力。
截图来源：贝壳找房
不确定有不确定的好处，那就是目前西区还没出现整体暴涨的情况，仍存在捡漏的机会，对于普通买家来说是一件好事。
例如东璟花园、都市兰亭花园、赛拉维等小区目前还有不少单价6字头的房源，价格看着也不低，但对比美林海岸性价比还是不错的。
最后来说一下金融城北区，为什么很多人关注这里？
一方面，有大型小区骏景花园，周边交通、商业等配套十分成熟，只是教育不太行，比较好的组团已经卖到7万 /㎡。
另一方面，最近北区冒出了一个全新盘珠江天力项目，吹风价已经从10万/㎡涨到12万/㎡。
也就是说，大多数人关注北区是因为离金融城起步区较近，且加上一手新盘烘托。
我们不妨理性分析一下，北区其实没有太多空间做加法，自身价值相对固定，更多是来自起步区的价值辐射。
简单来说，相比其他四个片区，自身造血能力比较一般。虽然关注的人多，但客观来看潜力是最小的。
二手小区跟涨没问题，但要成为爆发点恐怕不是那么容易。
一手方面，珠江天力项目区位是不错的，但除了区位，其他方面都跟豪宅毫不相关。
没有豪宅注重的景观资源，江景、山景、公园景，CBD景通通没有；教育大概率是骏景小学 骏景中学，在天河排不上前五。
加上产品设计不算突出，两梯3户、两梯5户，户型中规中矩，跟豪宅定位还是差点意思。
甚至可能开发商内部也不太能买到这个项目，为什么这样说？因为传闻首批内部均价9万/㎡以上，但内部消化不拿出来给中介卖。
同样是内部消化，前段时间某国企同样有优先认购，同样价格水平的越秀区项目直接内部消化完，这种一转手赚两三百万的机会，根本不会流入大众市场。
话虽如此，但珠江天力估计也不会降价卖，毕竟这个开发商的房子比较喜欢慢慢卖。
金融城价值逐渐兑现是有目共睹的，所知而来的是一手项目个个都是豪宅定位，也的确能吸引不少富人关注，而且个别项目还是市场焦点。
不难看出，金融城已经成为广州正在崛起的豪宅区。
一手住宅项目较少，稀缺属性明显，但并不是每个项目都有足够的价值支撑，这是买家值得留意的一点。
总的来说，目前确定性比较强的是起步区、东区、北区，在资金实力过硬的前提下，入手的优先顺序东区>起步区>北区。
而西区将是金融城的一大变数，取决于旧改速度，加上是密集居民区，能不能顺利落地规划将十分关键。
普通买家只能专注于二手房市场，讲道理无论是次新房，还是低门槛房源，金融城范围内还是有不少选择的。
购房者在选房过程中，尽量选择成交量比较大的小区，这类小区随着金融城逐步兑现，关注度会越来越高，出现有价有市的机会相对较高。
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